苏州市泰和拍卖行有限公司
竞买须知及拍卖特别约定
本场拍卖会全程录音、录像，特此告知：
一、本拍卖须知及拍卖特别约定是根据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规制定。拍卖人的一切拍卖活动是在公开、公平、公正竞争下进行并具有法律效力。
二、参加本场拍卖会的竞买人须符合本场拍卖会拍卖公告所列的竞买条件及要求，在竞买登记截止时间前提交有效证件，缴纳竞买保证金10万元（竞买保证金以注明不得转让、背书的银行本票、银行汇票方式缴纳，收款人为苏州市泰和拍卖行有限公司），与拍卖人办理竞买登记手续，在拍卖会开始前领取号牌入场。拍卖会当日不办理竞买登记手续。若委托代理人竞买，代理人须持竞买人的有效委托文书及本人有效证件与拍卖人办理代理竞买手续。同时，竞买人或代理人须妥善保管自己的竞买号牌，拍卖会现场，竞买以号牌为准，举牌人所签署的一切合同、文本，视为竞买人或代理人本人签署，并由竞买人承担竞买成交后的一切责任。
三、 竞买人应实地查看标的的数量、质量、缺陷等情况，仔细审验本竞买须知及拍卖特别约定条款，一旦进入拍卖会现场，作出竞买决定即表明竞买人对竞买标的的实际状况已完全知情和了解，并接受标的的一切现状和本竞买须知及拍卖特别约定所有条款的制约。并对自己的竞买行为承担一切责任和后果。委托人和拍卖人对本次拍卖标的的瑕疵（包括但不限于本竞买须知及特别约定中已告知的瑕疵）不承担瑕疵担保责任。拍卖会现场拍卖师将不再回答关于标的的任何问题。
四、竞买人在竞买过程中，一定要认真、严肃、冷静、理智的进行竞买，竞买人的应价一经拍卖师落槌，不得反悔。拍卖成交后买受人须当场签署《拍卖成交确认书》、《房地产买卖合同》等文书，并保证按约定条件履行义务。如买受人不按约履行义务，即视为买受人违约，保证金将不予返还，并承担《中华人民共和国拍卖法》第三十九条之法律责任。
五、拍卖公司的任何个人用任何方式与竞买人对有关标的所作的介绍、描述、评价等等，不代表拍卖人对竞买人关于标的的任何承诺和保证。
六、竞买人必须遵守拍卖秩序，不得以任何方式阻碍其他竞买人竞买，不得阻碍拍卖师进行正常的拍卖工作，更不得有操纵、垄断或与其他竞买人之间恶意串通等违法行为，一经发现，将取消其竞买资格。
七、在拍卖会开始前，委托人有权撤拍。委托人、拍卖人不承担竞买人为参加本次拍卖支出的各项费用。
八、本次拍卖采用增价拍卖方式：拍卖师报出起拍价，由竞买人按拍卖师宣布的加价幅度竞买（低于拍卖师宣布的加价幅度竞价无效）。竞买人亦可根据拍卖师宣布的加价幅度的整数倍加价。拍卖师有权视现场情况调整加价幅度。
九、拍卖标的以及与标的相关的事项说明：
1、拍卖标的：宏葑新村105幢12套房产（详见拍品目录），土地使用权类型、用途为划拨、城镇住宅用地，以及3间构筑物（自行车库）。
2、标的目前的实际状况及可使用功能以及价值等等，由竞买人自行评审和估测，并现场看样、查验。未咨询、看样或现场查验而参加竞买者，视同已经咨询、看样或现场查验，责任自负。
3、标的所涉及的地址标示、面积参数均是以委托方提供的评估报告所载，仅供参考，拍卖会以目前现状为准。如评估报告中所列的标的相关参数存在误差，委托人和拍卖人不负任何责任（不进行多退少补）。
4、本次拍卖标的成交后，由拍卖人协助所有买受人统一办理产权过户手续，办理期限为买受人付清全款后的2个月内（买受人无合理理由，怠于配合办理过户手续的，一旦逾期，责任由买受人自行承担）。
5、本次拍卖标的，产权过户所涉及的税、费，由委托人及买受人按照房地产管理部门的规定，由买卖双方各自承担。
6、本次拍卖标的水、电、气、物业、有线电视等需变更户名的手续办理及办理费用，均由买受人自行办理并承担，如有相关欠费及滞纳金亦均由买受人承担，203室、404室、604室无管道煤气，由买受人自行申请安装，费用自理。
7、竞买人在参拍前应自行向房地产管理部门咨询房产相关事宜，如因不符合政策要求，拍卖成交后无法办理过户手续的，委托人及拍卖人不负任何责任。
8、本次拍卖标的中，共有3间自行车库，每间约5平方米，均无房屋所有权证，属于对应房产的配套设施（详见拍品目录）。
9、根据江苏省物价局“苏价费【2007】25号”文件，本次拍卖标的的成交后，买受人需向苏州产权交易所支付2000元/标的的交易服务费，并签订买卖合同及相关文件。交易服务费由拍卖人代为收取，并转交苏州产权交易所，由苏州产权交易所开具收款凭证交付买受人。
10、拍卖成交后，买受人须于2014年12月12日下午3点前，将全部成交款以注明不得转让、背书的银行本票、银行汇票方式直接缴纳至拍卖人账户（收款人：苏州市泰和拍卖行有限公司）。竞买保证金在拍卖成交后，自动转作定金，保证金只能冲抵最后一笔成交价款或佣金。
11、买受人须向拍卖人支付拍卖成交价5%的佣金，拍卖佣金直接支付至拍卖人指定的银行账户。
拍卖成交款及佣金全部到账后，由委托人向买受人出具成交款收据。由拍卖人向买受人出具《拍卖成交确认书》。
12、拍卖未成交的，拍卖会结束后，拍卖人当场将保证金票据退还给竞买人，保证金不计利息。
十、拍卖人对本次拍卖标的的相关已知事项及瑕疵已作告知和声明，但不排除该标的还有拍卖人未知事项及瑕疵的存在，竞买人应充分考虑瑕疵风险因素及其他综合因素。
十一、本拍卖须知及拍卖特别约定及其全部附件为《拍卖成交确认书》之组成部分，具有同等法律效力。
本拍卖须知及拍卖特别约定的各方当事人均确认其充分知晓并理解本竞买须知及竞买协议全部条款的实质含义及其相应的法律后果，并基于此理解，签章确认。
竞买人认可同意签字：
拍卖人（签章）：
苏州市泰和拍卖行有限公司
2014年12月5日
附注：1、《中华人民共和国拍卖法》第三十九条 买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。
拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。
